一、調研目的
目前我的商場正處于非常困難的時刻，商場存在著諸多問題――因為商場沒有人氣導致商戶生意慘淡，商戶賺不到錢開始以各種理由拒付租金，商場沒有收益也就無法正常營運更別說增加客流。如此惡性循環，公司再有錢也撐不長。商場要掌握主動權就必須要有壓制商戶的資本，如果商場擁有了良好的人氣，穩定的客流以及忠誠的目標顧客；只要入駐的商戶有錢賺，那么目前商場遇到的問題就都不是問題了。
在五角場商業市場分析報告中已經得到關于目標客戶的特性，從楊浦區住宅市場分析報告可以看出特力時尚匯所在的五角場區域的消費力尚不足以填飽整個五角場各大商場的肚子，更何況特力時尚匯是整個五角場商圈中最缺乏競爭力的商場。
五角場現有的大眾群體中有三類人群是具有鮮明特性的：大學生，軍人，小（創業型）企業。其中最具購買力的群體是軍人，但這類人群“不好惹”。所以推而求其次選擇大學生作為目標顧客。
我在業余時間制作了這份調研報告，是想找到商場錯位經營的理論依據。根據商場的目前資源狀況，無法向其他商場一樣做到“通吃”大眾消費者，但可以集中力量做爭取適合的目標客戶群體，以目標顧客的深度來彌補商場欠缺的人氣。
二、調研概況
所謂消費模式是指消費方式、水平和消費結構三者的有機結合，通俗的說就是消費開支在主要商品及勞務類別之間的分配。
為了了解目前大學生的消費現狀，以進一步了解大學生消費差異的原因，從而找出影響大學生消費的因素，我在對復旦、同濟、財經、立信會計、商學院等大學進行的調研中選取了總消費，伙食費，娛樂，服飾等方面的消費情況作為主要對象，主要考慮了性別、年紀、家庭經濟狀況和消費觀念這四個定性的因素對大學生的影響。
此次調研由于個人能力有限，調研采取深度訪談的方式進行，許多普查的數據為利用交換、誘導等方式進行。
三、目前大學生消費呈現出的特征
1、消費結構不合理現象
大學生的生活消費即消費的主要部分以生活費用和購買學習資料、用品為主。生活費用消費中飲食理論上是第一位，但目前，大學中相當一部分學生飲食占全部生活費用的很小一部分，這與我們學校中所學習的恩格爾系數不同來并不是寫生的生活水平提高了，大部分學生將大部分花銷用在了服裝、化妝品、網絡游戲及交友上。目前的大學生消費結構屬于一種不合理現象。
2、兩級分化
在大學校園里，富家子弟隨處可見，他們的消費對于一般生活收入家庭來說是一項負擔，同時還有一批家境普通的學生，他們省吃儉用，消費水平很低，這樣的兩級分化在每所大學里都是普遍存在的，但為了所謂“合群”，促使了目前大學生泡沫性的高消費力。雖然不知道提倡，但就商場而已是可以利用的。
3、經濟獨立意識差
大部分的學生的經濟來源自家庭，只有一小部分學生會做家教來增加自己的零花錢，大部分還是處于拿來主義階段。
4、儲蓄觀念淡薄
許多大學生都會承認自己經常會超出計劃的花銷，很多人也知道自己沒有儲蓄的習慣，而在需要用錢的時候會自然從父母那里得到，不用考慮擔心萬一沒有錢用的問題。
5、消費觀念復雜，存在攀比心理
大部分學生沒有經濟來源，經濟獨立性差，這就決定了大學生自主消費經驗少，不能理性的在消費價值與成本進行衡量。例如現在大學生普遍認為“愛情需要浪漫，浪漫需要消費”的理論，男生會為女生買單，送禮物。女生則懷著女為悅己者容的心理，將消費集中在服裝、首飾和化妝品上。
大學生沒有形成完整的，穩定的消費觀念，自控能力不強，多數消費都是受到媒體宣傳誘導或是受到身邊同學影響而產生的隨機消費，沖動消費。這正是大學生消費示范效應的結果。五角場的留學生較多，因此這類效應更加明顯。大學生的消費匯中有一部分是需要有無經濟條件負擔的奢侈消費，而奢侈消費則是由大學生消費的示范效應，攀比心理導致的。在調查中發現大學生中盲目消費、攀比消費、趕潮流消費已經負債消費現象非常普遍。特別是在發型、服裝、飾品、生活用品、娛樂、聚餐等方面，大學校園中不乏潮人一族。在消費方式上，由于信用卡的普遍發行，使得大學生成為透支族。超前消費等給一些本不寬裕的學生攀比消費的滿足感。
四、大學生消費行為中性別和文理科的對比
1、性別
從消費來源的渠道上，女生來自家庭的消費金額所占比例高于男生，從比例上看，男生來自父母的部分占總體來源的79.5%，女生為84.24%。
從支出上，大學生消費支出與性別的關系表現在：男生的月消費大于女生
在男女對比中，男生在餐飲方面和網絡科技方面的消費高于女生，其中餐飲方面比例高出6.92%，而女生在服裝、日用品、交通、通訊等方面的消費高于男生，特別是服裝及日用品方面支出高于男生4.45%
一般出于面子考慮，男生與女生在一起聚會，以男生付款居多；男生為了追求異性往往會花血本。另外，市場上男性用品的價格也高于女性用品價格。
2、不同專業大學生消費結構的比較
文科專業學生的消費水略高于理科專業學生的消費水平。
根據調查，文科學生的資金來源平均水平高于理科學生，這說明文科學生對消費的需求更強烈些，我分析其原因是文科學生與社會的交流比理科學生更多，而理科學生的學業較重，男生比例較大，社交空間不及文科學生。這樣的差異造成了消費來源渠道和支出方向的不同。
從消費支出的數量情況看，文科專業的學生比理科專業平均多消費每年多出981.77元。就消費結構方面，文科生在學習方面的支出比例低于理科學生，其他方面高于理科生。
這說明，理科生的消費彈性較小，而文科生的彈性相對較大。
另外，由于學校的培養方面不同，同濟大學、財經大學的學生在資金來源和消費支出方面大于復旦大學的學生。
五、對消費傾向等屬于心理意識、傾向判斷問題的簡析
1、傾向于購買進口商品
從對大學生消費意向的調查中看出，電子消費類產品的購買主要傾向于進口產品，而國產產品僅在日用品方面占有優勢。例如就數碼產品而言，五角場大學生購買國產電腦的占44.28%購買國外品牌的占55.72%，手機方面為選擇國產的為27.47%進口產品為72.53%。
2、購買行為會受到周圍影響
調查表明，60%的大學生不滿意自己的消費現狀，30%的大學生標志從未考慮過自己的消費現狀是否合理。這說明大學生在消費方面需要一定的引導，許多大學生人為自己周圍沒有對其進行消費方面的指導單位。
此外，僅有23%的學生人為周圍同學的消費水平對自己沒有影響，由此可以推知：在缺乏有效指導的情況下，大邪神消費狀況很大程度上取決于周圍同學的消費水平，導致了學生間攀比和自卑心理的產生，這樣更加泡沫性的提升了大學生的消費能力。
3、聚群傾向
在大學生中很容易產生“XX熱”，這是大學生消費行為在群體引力下形成的從眾、暗示的影響下產生的購買行為。例如，在2004年我親身經歷過的出現的“麥蒂3代熱”“JJ熱”，一時間周圍的同學幾乎病態的省吃儉用去購買jack&jones的服裝；當時許多男生會堅持3個月不吃午飯去買一雙麥蒂3代球鞋。在餐飲消費方面，大學生也存在著聚群傾向，而我們商場的餐飲結構是適合大學生聯誼和聚會的。
六、吸引大學生消費的可行性與具體建議措施
1、大型mall不會關注大學生消費
根據北京金源mall在2006年的調研報告，以及截止到目前全國各大高校附近都難以自然演化成大型商圈的事實，在教育商圈內不適合發展大型的mall。大型的商業更適合密布在在商業林立、交通便利、辦公物業成熟的區域。
從整體上看，大學生高消費比例仍然偏低，根據2006年中國大學生消費調查報告中的資料在校大部分學生的月消費在400元以下，由于平均消費較低，因此大學生群體難以成為mall的主力目標群體。――那個mall太大了
2、特力時尚匯有吸引大學生消費的優勢
特力時尚匯存在著差異性：
我們商場不是mall，只是萬達mall里眾多商場之一；萬達城中城、巴黎春天、第一食品商店、寶大祥、百聯集團這些商場顯然不可能把大學生作為目標顧客，特力時尚匯的營運面積較小，涉及的品類卻不少。與其他巨頭搶顧客我們沒那個模子（規模），不過如果將區域內的大學生吸引過來消費，以大學生為基礎客源、其他客源為輔，足以喂飽我們。
五角場區域的大學生消費力相比其他區域而言是比較高的；再加上五角場區域擁有很多留學生，這批留學生的消費力不下于普通高端的公司人并且能再所在的校園內起到示范消費的作用。
從引力模型看，在吸引大學生方面，特力時尚匯目前的位置是有優勢的。
引力模型建立在一些假定的前提上，當商場的規模增長時和距離或行進到該商場的時間減少時，給定的一個消費者將到這家商場購物的概率變大。這個公式是
購物的概率=（商場規模與到達商場的時間之比）÷(商場、其他各個競爭商場規模與行程距離之比的總和）
簡單的說，以復旦大學為例，學生一般從校區國定路邊門沿政通路到達五角場，在同等條件下會在特力時尚匯優先購物。我們商場西北面并不是死角，是有潛力可以發掘的。
另外，特力時尚匯目前擁有吸引大學生前來消費的品牌：h&m和mango目前在五角場商圈內沒有第二家，薩莉亞本身就是以年輕人為消費對象，頌閣嵐在開店之初在大學校園內做過活動，有一定的品牌基礎――這些都是現成的資源。
3、成為大學生心目中的商業標的
本人學生時代的服裝基本都是在七浦路購買的，其實真正能淘到價廉物美的衣服很難；那么為什么還是會選擇七浦路呢？因為人人都知道七浦路的衣服便宜；但只是相對價格上的便宜，即整體價格范圍便宜，是總體，并不是單品。
消費者絕非頭腦遲鈍，他們不一定知道每件商品的價格，但總體而言，他們深知不同零售商的整體價格定位。
我們需要做的就是讓顧客覺得特力時尚匯總體的商品要比巴黎春天便宜，總體的餐飲人均消費比第一食品商店低。
4、樹立有效的消費示范，引導大學生消費
簡單的說就是說服商戶讓大學生憑學生證可以享受優惠，或者利用商場西北面的空間設立長期的大學生購物專場(去他的老土網)。制作針對大學生的營銷計劃，在大學生群體中進行口碑傳播。
附件一：
一、楊浦區商業發展及五角場地區商業分析
影響楊浦區商業發展的因素有4個：
1、‘"知識創新區"總體定位
楊浦區的未來建設發展，是堅定不移的打造“知識創新區”、全面建設“安居樂業”現代化新型城區。形成“城市的大學，大學的城市”的氛圍和環境。推進科教資源一體化和產學一體化的進程，推進大學校區、科技園區和公共社區的“三區融合、聯動發展”。
2、人口數量、結構變換
直到2010年楊浦區的常住人口在115萬。其中大學生15萬人，高等院校執教人員和科技員工8萬人。隨著新江灣城等楊浦北部地區的建設開發和產業結構轉換，楊浦區人口素質將大大提高，知識人群比重上升，外來消費比重穩步提高。
3、建筑總量、結構和布局
略
4、同其他區域的聯動發展
略
楊浦區商業發展呈現出的缺陷：
1、商業設施集聚度和能級較低
由于楊浦區地處上海東北地區，地理位置較偏僻，是上海傳統工業密集區，外來游客和消費群體比較少，長期缺乏具有較強影響力和輻射力、鮮明個性特色的標志性中心商業區，與上海其他中心城區相比，商業設施規模較小、布局分散、能級不高。
2、居民選擇性消費難以滿足
目前，楊浦區能夠提供集購物、娛樂、健身、休閑、社交、教育、體驗為一體的現代綜合消費場所的較少，相對集聚個性化的專業店群較少，無法滿足消費者的選擇性消費、品牌消費和即興消費需求。
3、購買力較弱
比較上海其他中心城區商業的發展，楊浦區社會消費品零售總額和吸引購買力指數分別低于其他地區。楊浦區有超過40%的凈現實購買力流向其他中心城區和周邊地區。
二、五角場區域商業
五角場地處上海楊浦區北部，一般是指由國定路、政立路、國和路圍成的約3平方公里多的環形地區，以邯鄲路、四平路、黃興路、翔殷路、淞滬路五條發散型的主干道在這里交會而得名。
五角場一直都算是上海東北部的一個商業中心，但原先給人的記憶是比較雜亂，檔次低。根據市政府規劃，“十一五”期間，五角場和中山公園將被建設成都市商業中心。其中，五角場地區的商業面積在2010年將達到75萬平方米，以填補上海東北片商業布局欠缺的狀況。按照規劃，五角場地區將以環島商圈為核心，針對區域內15萬高校師生為主要消費群體的特點，更新商業業態，建成超大型、多功能、現代化商業區。積0.86平方公里。這里是江灣五角場市級副中心重要組成部分，毗鄰復旦大學、同濟大學、財經大學等知名大學。據了解，創智天地項目由曾參與規劃設計美國“硅谷”的美國SOM公司負責設計，由香港瑞安集團投資打造，建造辦公用房，酒店式公寓以及公寓式辦公等多種類型的樓群，共包括四大部分：即智能化辦公樓及具備各種商業服務設施的“創智天地廣場”；提供住宅、辦公、零售、休閑、娛樂設施的多功能“創智坊”；以江灣體育場為中心，并包括各類休閑體育設施的“江灣體育中心”；以及著重推動高科技研發的“創智天地科技園”。
創智天地還與復旦大學簽約合作，規劃建造復旦金融創新園項目，爭取在2到3年內培育和引進風險投資基金公司、金融研發、培訓機構等企業入駐，被業內人士普遍看好。
目前，創智天地廣場和創智坊都已經開始招租，“創智”品牌也已經深入人心。未來這里將吸引高科技研發中心、科技型創業公司、創意型中小企業等入駐，形成集群效應，拉動周邊商業商務發展。可以預見，創智天地作為一個商務區，其成長將會彌補五角場地區的商務中心的缺失，同時帶動五角場商業的發展，提升五角場的商業層次
交通
五角場目前有包括機場四線、大橋三線、四線、537、817、819、942等在內20幾條公交線路可直達人民廣場、陸家嘴、張江高科技園區、浦東機場，中環線也已經開通多時，單純說交通的話也可以算比較方便了。
但是作為一個上海城市副中心級別的商業中心，這樣的交通配套還是遠遠不夠。高峰時段的公交車依然是慢吞吞，而且基本是擠得滿滿當當。中環線五角場附近車子上下匝道設置較遠，有車一族進出五角場頗有不便，中環上的車遠遠不及地面道路的車多。而軌道交通的缺陷可以算是影響最大的，即便是8號線開通了，最近的翔殷路站走到五角場中心也要在20分鐘左右，打消了不少“懶人”乘地鐵來逛街的念頭；真正貫穿五角場中心的10號線還要等到2010年才能開通。總的來說，五角場的交通仍不夠方便。
人流
五角場從來就不缺乏人流，即便是5年前尚未改造時，五角場也是人流如潮，而今更是接踵摩肩。五角場北靠約有30多萬人口的中原社區，周圍是復旦大學、同濟大學、體育學院、二軍大等東方大學城的十余所高校，附近黃興路周邊有長白、延吉、控江、鞍山、遼源幾大老社區和文化佳園、黃興綠園、公元3000等一批高品質住宅小區，未來還有規劃占地近10平方公里的現代化大型居住區――新江灣城。作為一個四通八達的交通樞紐，五角場地區的人流量還是很大的，據統計目前平均每天人流量在60萬左右。
但大量的人流并不一定就是大量的商業客流，以五角場來舉例，就屬于典型的人流量高但客流量一般的地區。很多人都只是上下班經過五角場，在這里轉乘，很少購物消費。而且由于歷史原因，五角場地區居民的購買力一直維持在中低端水平。
同時五角場目前的客源也只是周邊的居民，楊浦區以外的人過來逛的都很少。盡管翔殷路隧道連通了浦東高橋，但對于高橋居民來說，一般的日常用品在高橋鎮上就可以買到，要去逛街買大件的話，936路一部車就可以到陸家嘴、人民廣場，馬上6號線通了就更方便。五角場的地位短期內仍舊只是區域性商業中心，就像一位沈小姐所說，“五角場這邊的人會去逛逛徐家匯，徐家匯的人肯定不會來逛五角場”
商業現狀
現在的萬達商業廣場、東方商廈等大型商業基本集中于環島中心，占據了五角場的黃金地帶，也是整個五角場商業中心的支柱。除了這些大型商業之外，五角場的零散型商業也可圈可點。由于租金的關系，零散型小商鋪大多分布于環島中心外圍或兩側的小馬路上。像國賓路、國定路等道路兩旁都密密麻麻的布滿了各種零散型商鋪，囊括了服飾、餐飲、音像、醫藥、文娛、圖書等各個方面。
可以看到，大型商廈提升了五角場整體的人氣，同時也對周圍的零散商業起到了很好的促進作用。在大商廈的“高壓”之下，周邊的小商鋪則是走小而精的個性化路線，從商業布局、經營業態、設施配套等多方面差異化競爭，與大型商業項目形成了互補型的特色商業。由于商業熱度持續，五角場周邊商鋪的租金連年上漲。
目前五角場商圈的雖然發展態勢很好，問題也很多。一方面，不斷涌入的經營者抬高了這里的租金，高漲的租金價格使得店鋪經營成本大幅度上升，而大型商業業態的進入又壓縮了零散商鋪的利潤空間，店鋪的盈利空間很小，增大了個體經營者的風險。有調查顯示，絕大部分散戶商鋪業主都認為五角場商鋪的價格過高，甚至已經趕上了南京路、徐家匯同等地段的價格水平。另一方面，人流量大而客流比例低，消費層次不高的問題，使得五角場店鋪雖多，經營情況卻不夠好。旁邊的商鋪中介指出，五角場商圈更適宜中等檔次的品牌入駐，像目前東方商廈、大西洋百貨等知名品牌商場，實際的購買客戶并不理想。而且有購物者反映，同樣的商廈、品牌店面，五角場這里的店面擺設，購物環境感覺要比南京路、徐家匯要差很多。五角場目前的商業設施還沒有完全建好，有待進一步的完善。
同時，五角場周邊的高檔寫字樓較少，而且大多是像創智天地這種針對中小型創業企業的辦公樓，商務層次的限制也是五角場商業發展的重要瓶頸。
五角場今后的發展前景肯定是很不錯的，但現在還不行，小店鋪多數不賺錢。五角場這里的人收入水平都不高，而且外來人員的數量很多，消費檔次和消費能力都比較低。但是租金可是節節攀升，租金虛高，與消費能力脫節。
（參考楊浦區區域商業發展報告）
附件二：
楊浦區2008年房地產發展簡介
1、市場概況
市場整體呈供大于求狀態，商品房價格小幅上漲，2008年，楊浦區商品房供應量為616694平方米，同比大幅減少19.27%，成交量為455046平方米、同比大幅減少60.09%，區域年度供求比例為1：0.74，市場整體呈現供應大于成交狀態。
商品房價格小幅上漲。價格方面，楊浦區商品房成交均價為14015元/平方米，同比上漲12.34%；商品住宅成交均價為17686元/平方米，同比大幅上升39.45%
其中新江灣城合生江灣國際公寓去化掉239套，去化面積28056平方米，成交價格18052元/平方米，為2008年度銷售冠軍。
1、供應量
2008年楊浦區商品房供應量為61.7萬平方米，同比大幅減少19.27%。其中商品住宅供應量為29萬平方米，同比下降48.79%；商業辦公及其他項目供應量為25.1萬平方米，環比大幅增加31.14%但多為創業小企業入駐，消費能力較低。動遷配套房供應量為零。
2、成交量
商品房成交大幅縮小，2008年商品房成交量為45.5萬平方米，同比大幅減少60.09%其中商品住宅成交量為21萬平方米，同比下降73.73%，商辦及其他成交量20.4萬平方米，同比下降30.04%，動遷配套房成交量為2.37萬平方米，同比增加78.08%
小結：
客群特性：大面積戶型、總價高的產品客戶多為二次置業者，以中小戶型為主的產品以首次置業為主，購房者來源區域；虹口、楊浦、浦東。大部分購房者工作、生活的區域在其他中心城區。
供需特性：高端產品去化速度減緩，其他項目去化速度良好。許多購房者貸款購買住宅后疲于還貸，消費能力大打折扣。
目前我的商場正處于非常困難的時刻，商場存在著諸多問題――因為商場沒有人氣導致商戶生意慘淡，商戶賺不到錢開始以各種理由拒付租金，商場沒有收益也就無法正常營運更別說增加客流。如此惡性循環，公司再有錢也撐不長。商場要掌握主動權就必須要有壓制商戶的資本，如果商場擁有了良好的人氣，穩定的客流以及忠誠的目標顧客；只要入駐的商戶有錢賺，那么目前商場遇到的問題就都不是問題了。
在五角場商業市場分析報告中已經得到關于目標客戶的特性，從楊浦區住宅市場分析報告可以看出特力時尚匯所在的五角場區域的消費力尚不足以填飽整個五角場各大商場的肚子，更何況特力時尚匯是整個五角場商圈中最缺乏競爭力的商場。
五角場現有的大眾群體中有三類人群是具有鮮明特性的：大學生，軍人，小（創業型）企業。其中最具購買力的群體是軍人，但這類人群“不好惹”。所以推而求其次選擇大學生作為目標顧客。
我在業余時間制作了這份調研報告，是想找到商場錯位經營的理論依據。根據商場的目前資源狀況，無法向其他商場一樣做到“通吃”大眾消費者，但可以集中力量做爭取適合的目標客戶群體，以目標顧客的深度來彌補商場欠缺的人氣。
二、調研概況
所謂消費模式是指消費方式、水平和消費結構三者的有機結合，通俗的說就是消費開支在主要商品及勞務類別之間的分配。
為了了解目前大學生的消費現狀，以進一步了解大學生消費差異的原因，從而找出影響大學生消費的因素，我在對復旦、同濟、財經、立信會計、商學院等大學進行的調研中選取了總消費，伙食費，娛樂，服飾等方面的消費情況作為主要對象，主要考慮了性別、年紀、家庭經濟狀況和消費觀念這四個定性的因素對大學生的影響。
此次調研由于個人能力有限，調研采取深度訪談的方式進行，許多普查的數據為利用交換、誘導等方式進行。
三、目前大學生消費呈現出的特征
1、消費結構不合理現象
大學生的生活消費即消費的主要部分以生活費用和購買學習資料、用品為主。生活費用消費中飲食理論上是第一位，但目前，大學中相當一部分學生飲食占全部生活費用的很小一部分，這與我們學校中所學習的恩格爾系數不同來并不是寫生的生活水平提高了，大部分學生將大部分花銷用在了服裝、化妝品、網絡游戲及交友上。目前的大學生消費結構屬于一種不合理現象。
2、兩級分化
在大學校園里，富家子弟隨處可見，他們的消費對于一般生活收入家庭來說是一項負擔，同時還有一批家境普通的學生，他們省吃儉用，消費水平很低，這樣的兩級分化在每所大學里都是普遍存在的，但為了所謂“合群”，促使了目前大學生泡沫性的高消費力。雖然不知道提倡，但就商場而已是可以利用的。
3、經濟獨立意識差
大部分的學生的經濟來源自家庭，只有一小部分學生會做家教來增加自己的零花錢，大部分還是處于拿來主義階段。
4、儲蓄觀念淡薄
許多大學生都會承認自己經常會超出計劃的花銷，很多人也知道自己沒有儲蓄的習慣，而在需要用錢的時候會自然從父母那里得到，不用考慮擔心萬一沒有錢用的問題。
5、消費觀念復雜，存在攀比心理
大部分學生沒有經濟來源，經濟獨立性差，這就決定了大學生自主消費經驗少，不能理性的在消費價值與成本進行衡量。例如現在大學生普遍認為“愛情需要浪漫，浪漫需要消費”的理論，男生會為女生買單，送禮物。女生則懷著女為悅己者容的心理，將消費集中在服裝、首飾和化妝品上。
大學生沒有形成完整的，穩定的消費觀念，自控能力不強，多數消費都是受到媒體宣傳誘導或是受到身邊同學影響而產生的隨機消費，沖動消費。這正是大學生消費示范效應的結果。五角場的留學生較多，因此這類效應更加明顯。大學生的消費匯中有一部分是需要有無經濟條件負擔的奢侈消費，而奢侈消費則是由大學生消費的示范效應，攀比心理導致的。在調查中發現大學生中盲目消費、攀比消費、趕潮流消費已經負債消費現象非常普遍。特別是在發型、服裝、飾品、生活用品、娛樂、聚餐等方面，大學校園中不乏潮人一族。在消費方式上，由于信用卡的普遍發行，使得大學生成為透支族。超前消費等給一些本不寬裕的學生攀比消費的滿足感。
四、大學生消費行為中性別和文理科的對比
1、性別
從消費來源的渠道上，女生來自家庭的消費金額所占比例高于男生，從比例上看，男生來自父母的部分占總體來源的79.5%，女生為84.24%。
從支出上，大學生消費支出與性別的關系表現在：男生的月消費大于女生
在男女對比中，男生在餐飲方面和網絡科技方面的消費高于女生，其中餐飲方面比例高出6.92%，而女生在服裝、日用品、交通、通訊等方面的消費高于男生，特別是服裝及日用品方面支出高于男生4.45%
一般出于面子考慮，男生與女生在一起聚會，以男生付款居多；男生為了追求異性往往會花血本。另外，市場上男性用品的價格也高于女性用品價格。
2、不同專業大學生消費結構的比較
文科專業學生的消費水略高于理科專業學生的消費水平。
根據調查，文科學生的資金來源平均水平高于理科學生，這說明文科學生對消費的需求更強烈些，我分析其原因是文科學生與社會的交流比理科學生更多，而理科學生的學業較重，男生比例較大，社交空間不及文科學生。這樣的差異造成了消費來源渠道和支出方向的不同。
從消費支出的數量情況看，文科專業的學生比理科專業平均多消費每年多出981.77元。就消費結構方面，文科生在學習方面的支出比例低于理科學生，其他方面高于理科生。
這說明，理科生的消費彈性較小，而文科生的彈性相對較大。
另外，由于學校的培養方面不同，同濟大學、財經大學的學生在資金來源和消費支出方面大于復旦大學的學生。
五、對消費傾向等屬于心理意識、傾向判斷問題的簡析
1、傾向于購買進口商品
從對大學生消費意向的調查中看出，電子消費類產品的購買主要傾向于進口產品，而國產產品僅在日用品方面占有優勢。例如就數碼產品而言，五角場大學生購買國產電腦的占44.28%購買國外品牌的占55.72%，手機方面為選擇國產的為27.47%進口產品為72.53%。
2、購買行為會受到周圍影響
調查表明，60%的大學生不滿意自己的消費現狀，30%的大學生標志從未考慮過自己的消費現狀是否合理。這說明大學生在消費方面需要一定的引導，許多大學生人為自己周圍沒有對其進行消費方面的指導單位。
此外，僅有23%的學生人為周圍同學的消費水平對自己沒有影響，由此可以推知：在缺乏有效指導的情況下，大邪神消費狀況很大程度上取決于周圍同學的消費水平，導致了學生間攀比和自卑心理的產生，這樣更加泡沫性的提升了大學生的消費能力。
3、聚群傾向
在大學生中很容易產生“XX熱”，這是大學生消費行為在群體引力下形成的從眾、暗示的影響下產生的購買行為。例如，在2004年我親身經歷過的出現的“麥蒂3代熱”“JJ熱”，一時間周圍的同學幾乎病態的省吃儉用去購買jack&jones的服裝；當時許多男生會堅持3個月不吃午飯去買一雙麥蒂3代球鞋。在餐飲消費方面，大學生也存在著聚群傾向，而我們商場的餐飲結構是適合大學生聯誼和聚會的。
六、吸引大學生消費的可行性與具體建議措施
1、大型mall不會關注大學生消費
根據北京金源mall在2006年的調研報告，以及截止到目前全國各大高校附近都難以自然演化成大型商圈的事實，在教育商圈內不適合發展大型的mall。大型的商業更適合密布在在商業林立、交通便利、辦公物業成熟的區域。
從整體上看，大學生高消費比例仍然偏低，根據2006年中國大學生消費調查報告中的資料在校大部分學生的月消費在400元以下，由于平均消費較低，因此大學生群體難以成為mall的主力目標群體。――那個mall太大了
2、特力時尚匯有吸引大學生消費的優勢
特力時尚匯存在著差異性：
我們商場不是mall，只是萬達mall里眾多商場之一；萬達城中城、巴黎春天、第一食品商店、寶大祥、百聯集團這些商場顯然不可能把大學生作為目標顧客，特力時尚匯的營運面積較小，涉及的品類卻不少。與其他巨頭搶顧客我們沒那個模子（規模），不過如果將區域內的大學生吸引過來消費，以大學生為基礎客源、其他客源為輔，足以喂飽我們。
五角場區域的大學生消費力相比其他區域而言是比較高的；再加上五角場區域擁有很多留學生，這批留學生的消費力不下于普通高端的公司人并且能再所在的校園內起到示范消費的作用。
從引力模型看，在吸引大學生方面，特力時尚匯目前的位置是有優勢的。
引力模型建立在一些假定的前提上，當商場的規模增長時和距離或行進到該商場的時間減少時，給定的一個消費者將到這家商場購物的概率變大。這個公式是
購物的概率=（商場規模與到達商場的時間之比）÷(商場、其他各個競爭商場規模與行程距離之比的總和）
簡單的說，以復旦大學為例，學生一般從校區國定路邊門沿政通路到達五角場，在同等條件下會在特力時尚匯優先購物。我們商場西北面并不是死角，是有潛力可以發掘的。
另外，特力時尚匯目前擁有吸引大學生前來消費的品牌：h&m和mango目前在五角場商圈內沒有第二家，薩莉亞本身就是以年輕人為消費對象，頌閣嵐在開店之初在大學校園內做過活動，有一定的品牌基礎――這些都是現成的資源。
3、成為大學生心目中的商業標的
本人學生時代的服裝基本都是在七浦路購買的，其實真正能淘到價廉物美的衣服很難；那么為什么還是會選擇七浦路呢？因為人人都知道七浦路的衣服便宜；但只是相對價格上的便宜，即整體價格范圍便宜，是總體，并不是單品。
消費者絕非頭腦遲鈍，他們不一定知道每件商品的價格，但總體而言，他們深知不同零售商的整體價格定位。
我們需要做的就是讓顧客覺得特力時尚匯總體的商品要比巴黎春天便宜，總體的餐飲人均消費比第一食品商店低。
4、樹立有效的消費示范，引導大學生消費
簡單的說就是說服商戶讓大學生憑學生證可以享受優惠，或者利用商場西北面的空間設立長期的大學生購物專場(去他的老土網)。制作針對大學生的營銷計劃，在大學生群體中進行口碑傳播。
附件一：
一、楊浦區商業發展及五角場地區商業分析
影響楊浦區商業發展的因素有4個：
1、‘"知識創新區"總體定位
楊浦區的未來建設發展，是堅定不移的打造“知識創新區”、全面建設“安居樂業”現代化新型城區。形成“城市的大學，大學的城市”的氛圍和環境。推進科教資源一體化和產學一體化的進程，推進大學校區、科技園區和公共社區的“三區融合、聯動發展”。
2、人口數量、結構變換
直到2010年楊浦區的常住人口在115萬。其中大學生15萬人，高等院校執教人員和科技員工8萬人。隨著新江灣城等楊浦北部地區的建設開發和產業結構轉換，楊浦區人口素質將大大提高，知識人群比重上升，外來消費比重穩步提高。
3、建筑總量、結構和布局
略
4、同其他區域的聯動發展
略
楊浦區商業發展呈現出的缺陷：
1、商業設施集聚度和能級較低
由于楊浦區地處上海東北地區，地理位置較偏僻，是上海傳統工業密集區，外來游客和消費群體比較少，長期缺乏具有較強影響力和輻射力、鮮明個性特色的標志性中心商業區，與上海其他中心城區相比，商業設施規模較小、布局分散、能級不高。
2、居民選擇性消費難以滿足
目前，楊浦區能夠提供集購物、娛樂、健身、休閑、社交、教育、體驗為一體的現代綜合消費場所的較少，相對集聚個性化的專業店群較少，無法滿足消費者的選擇性消費、品牌消費和即興消費需求。
3、購買力較弱
比較上海其他中心城區商業的發展，楊浦區社會消費品零售總額和吸引購買力指數分別低于其他地區。楊浦區有超過40%的凈現實購買力流向其他中心城區和周邊地區。
二、五角場區域商業
五角場地處上海楊浦區北部，一般是指由國定路、政立路、國和路圍成的約3平方公里多的環形地區，以邯鄲路、四平路、黃興路、翔殷路、淞滬路五條發散型的主干道在這里交會而得名。
五角場一直都算是上海東北部的一個商業中心，但原先給人的記憶是比較雜亂，檔次低。根據市政府規劃，“十一五”期間，五角場和中山公園將被建設成都市商業中心。其中，五角場地區的商業面積在2010年將達到75萬平方米，以填補上海東北片商業布局欠缺的狀況。按照規劃，五角場地區將以環島商圈為核心，針對區域內15萬高校師生為主要消費群體的特點，更新商業業態，建成超大型、多功能、現代化商業區。積0.86平方公里。這里是江灣五角場市級副中心重要組成部分，毗鄰復旦大學、同濟大學、財經大學等知名大學。據了解，創智天地項目由曾參與規劃設計美國“硅谷”的美國SOM公司負責設計，由香港瑞安集團投資打造，建造辦公用房，酒店式公寓以及公寓式辦公等多種類型的樓群，共包括四大部分：即智能化辦公樓及具備各種商業服務設施的“創智天地廣場”；提供住宅、辦公、零售、休閑、娛樂設施的多功能“創智坊”；以江灣體育場為中心，并包括各類休閑體育設施的“江灣體育中心”；以及著重推動高科技研發的“創智天地科技園”。
創智天地還與復旦大學簽約合作，規劃建造復旦金融創新園項目，爭取在2到3年內培育和引進風險投資基金公司、金融研發、培訓機構等企業入駐，被業內人士普遍看好。
目前，創智天地廣場和創智坊都已經開始招租，“創智”品牌也已經深入人心。未來這里將吸引高科技研發中心、科技型創業公司、創意型中小企業等入駐，形成集群效應，拉動周邊商業商務發展。可以預見，創智天地作為一個商務區，其成長將會彌補五角場地區的商務中心的缺失，同時帶動五角場商業的發展，提升五角場的商業層次
交通
五角場目前有包括機場四線、大橋三線、四線、537、817、819、942等在內20幾條公交線路可直達人民廣場、陸家嘴、張江高科技園區、浦東機場，中環線也已經開通多時，單純說交通的話也可以算比較方便了。
但是作為一個上海城市副中心級別的商業中心，這樣的交通配套還是遠遠不夠。高峰時段的公交車依然是慢吞吞，而且基本是擠得滿滿當當。中環線五角場附近車子上下匝道設置較遠，有車一族進出五角場頗有不便，中環上的車遠遠不及地面道路的車多。而軌道交通的缺陷可以算是影響最大的，即便是8號線開通了，最近的翔殷路站走到五角場中心也要在20分鐘左右，打消了不少“懶人”乘地鐵來逛街的念頭；真正貫穿五角場中心的10號線還要等到2010年才能開通。總的來說，五角場的交通仍不夠方便。
人流
五角場從來就不缺乏人流，即便是5年前尚未改造時，五角場也是人流如潮，而今更是接踵摩肩。五角場北靠約有30多萬人口的中原社區，周圍是復旦大學、同濟大學、體育學院、二軍大等東方大學城的十余所高校，附近黃興路周邊有長白、延吉、控江、鞍山、遼源幾大老社區和文化佳園、黃興綠園、公元3000等一批高品質住宅小區，未來還有規劃占地近10平方公里的現代化大型居住區――新江灣城。作為一個四通八達的交通樞紐，五角場地區的人流量還是很大的，據統計目前平均每天人流量在60萬左右。
但大量的人流并不一定就是大量的商業客流，以五角場來舉例，就屬于典型的人流量高但客流量一般的地區。很多人都只是上下班經過五角場，在這里轉乘，很少購物消費。而且由于歷史原因，五角場地區居民的購買力一直維持在中低端水平。
同時五角場目前的客源也只是周邊的居民，楊浦區以外的人過來逛的都很少。盡管翔殷路隧道連通了浦東高橋，但對于高橋居民來說，一般的日常用品在高橋鎮上就可以買到，要去逛街買大件的話，936路一部車就可以到陸家嘴、人民廣場，馬上6號線通了就更方便。五角場的地位短期內仍舊只是區域性商業中心，就像一位沈小姐所說，“五角場這邊的人會去逛逛徐家匯，徐家匯的人肯定不會來逛五角場”
商業現狀
現在的萬達商業廣場、東方商廈等大型商業基本集中于環島中心，占據了五角場的黃金地帶，也是整個五角場商業中心的支柱。除了這些大型商業之外，五角場的零散型商業也可圈可點。由于租金的關系，零散型小商鋪大多分布于環島中心外圍或兩側的小馬路上。像國賓路、國定路等道路兩旁都密密麻麻的布滿了各種零散型商鋪，囊括了服飾、餐飲、音像、醫藥、文娛、圖書等各個方面。
可以看到，大型商廈提升了五角場整體的人氣，同時也對周圍的零散商業起到了很好的促進作用。在大商廈的“高壓”之下，周邊的小商鋪則是走小而精的個性化路線，從商業布局、經營業態、設施配套等多方面差異化競爭，與大型商業項目形成了互補型的特色商業。由于商業熱度持續，五角場周邊商鋪的租金連年上漲。
目前五角場商圈的雖然發展態勢很好，問題也很多。一方面，不斷涌入的經營者抬高了這里的租金，高漲的租金價格使得店鋪經營成本大幅度上升，而大型商業業態的進入又壓縮了零散商鋪的利潤空間，店鋪的盈利空間很小，增大了個體經營者的風險。有調查顯示，絕大部分散戶商鋪業主都認為五角場商鋪的價格過高，甚至已經趕上了南京路、徐家匯同等地段的價格水平。另一方面，人流量大而客流比例低，消費層次不高的問題，使得五角場店鋪雖多，經營情況卻不夠好。旁邊的商鋪中介指出，五角場商圈更適宜中等檔次的品牌入駐，像目前東方商廈、大西洋百貨等知名品牌商場，實際的購買客戶并不理想。而且有購物者反映，同樣的商廈、品牌店面，五角場這里的店面擺設，購物環境感覺要比南京路、徐家匯要差很多。五角場目前的商業設施還沒有完全建好，有待進一步的完善。
同時，五角場周邊的高檔寫字樓較少，而且大多是像創智天地這種針對中小型創業企業的辦公樓，商務層次的限制也是五角場商業發展的重要瓶頸。
五角場今后的發展前景肯定是很不錯的，但現在還不行，小店鋪多數不賺錢。五角場這里的人收入水平都不高，而且外來人員的數量很多，消費檔次和消費能力都比較低。但是租金可是節節攀升，租金虛高，與消費能力脫節。
（參考楊浦區區域商業發展報告）
附件二：
楊浦區2008年房地產發展簡介
1、市場概況
市場整體呈供大于求狀態，商品房價格小幅上漲，2008年，楊浦區商品房供應量為616694平方米，同比大幅減少19.27%，成交量為455046平方米、同比大幅減少60.09%，區域年度供求比例為1：0.74，市場整體呈現供應大于成交狀態。
商品房價格小幅上漲。價格方面，楊浦區商品房成交均價為14015元/平方米，同比上漲12.34%；商品住宅成交均價為17686元/平方米，同比大幅上升39.45%
其中新江灣城合生江灣國際公寓去化掉239套，去化面積28056平方米，成交價格18052元/平方米，為2008年度銷售冠軍。
1、供應量
2008年楊浦區商品房供應量為61.7萬平方米，同比大幅減少19.27%。其中商品住宅供應量為29萬平方米，同比下降48.79%；商業辦公及其他項目供應量為25.1萬平方米，環比大幅增加31.14%但多為創業小企業入駐，消費能力較低。動遷配套房供應量為零。
2、成交量
商品房成交大幅縮小，2008年商品房成交量為45.5萬平方米，同比大幅減少60.09%其中商品住宅成交量為21萬平方米，同比下降73.73%，商辦及其他成交量20.4萬平方米，同比下降30.04%，動遷配套房成交量為2.37萬平方米，同比增加78.08%
小結：
客群特性：大面積戶型、總價高的產品客戶多為二次置業者，以中小戶型為主的產品以首次置業為主，購房者來源區域；虹口、楊浦、浦東。大部分購房者工作、生活的區域在其他中心城區。
供需特性：高端產品去化速度減緩，其他項目去化速度良好。許多購房者貸款購買住宅后疲于還貸，消費能力大打折扣。
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本文來源： 五角場目標顧客調研報告
