購物中心竣工到開業慶典之前還有大量準備工作，除了設備調試和人員訓練之外，最首要的工作是店面招商和出租。 一.招商租賃階段 購物中心建成并不意味著開發過程的完結，下一步的任務是為出租店面尋找承租戶，也就是招商租賃。為了保證招商目標能夠成功地實現，首先需要在預算的基礎上確定開業后的經營目標。其次，需要根據金融情況確定出租方式和策略。實際上，早在購物中心設計和建設階段，預算和出租招商工作已經展開。 (一)購物中心的決算 購物中心開發必須預測開業之后的收入，并和資本投入結合起來考慮。在可行性研究階段已經做過項目成本預算，在建筑設計階段的最后可以進行更為準確的決算，計算購物中心的開發費用和成本，進行投資和受益的經濟分析，制定開業后的經營目標，并以此作為店面出租的依據。 (二)招商和承租戶選擇 在招商過程中，有必要對每一個承租戶進行評價，預測它們的經營前景，作為店面出租的指導。 第一，承租戶的選擇要保證租金的來源。購物中心的店面出租和租金關系密切。開發商的目標是選擇合適的零售商，獲得足夠的租金，最大限度地出租營業面積，獲得最大的利潤來源。以往的經驗并沒有給選擇承租戶和預測未來收入提供可靠的指導，問題在于獲得長期穩定的租戶和短期高回報是有矛盾的，在某些情況下難以兩全其美。開發商把面積大量出租給信譽好的零售商，可以保證租金來源的穩定性，但是這些承租戶可能達不到預期的銷售額，所以難以讓業主和金融投資機構滿意。開發商由此面臨協調一個長期收益和迅速收回投資的問題，反映在承租戶是選擇高信譽度的知名商店和全國性連鎖店，還是選擇本地的愿意支付較高租金的普通零售商。 在一些地方，購物者對某些承租戶具有很高的接受程度。雖然信譽一般，但是它們商品銷售量大，所以，購物中心中一些非常好的位置，常常被這些購物者接受程度很高但信譽一般的小規模承租戶占據。知名的全國性連鎖店雖然經營能力很強，有時候卻只能得到較低租金的位置。因此，購物中心在選擇承租戶時，需要在利潤和穩定性之間做出選擇。 第二，需要保證購物中心商品種類的完整性。購物者對購物中心中只有一家商店出售某種商品不會感到滿意，他們希望能夠像在城市商業區購物一樣，方便地進行款式、質量和價格的比較。開發商在招商時應當考慮選擇一些承租戶集中布置，擴大商品覆蓋范圍，方便購物者進行比較，提供與城市商業區一樣的競爭性和便利性，創造“購物氣氛”。 (三)承租戶租金 店面租金與購物中心的規模有關，一般大型購物中心的租金高，小型購物中心的租金相對低一些。如果規模相同，由于位置不同，租金也有差別，即使在同一購物中心，付出較多的租金能夠得到較好的店面位置。 由于經營商品的種類和利潤不同，并非每個承租戶都能夠交納同樣的租金。收取的租金一般分為兩部分，一部分是按面積收取基本租金，稱為抵押保證金或抵押租金，另一部分按銷售額以一定的比例抽取，稱為百分比租金。 下表列舉了50年代美國一些重要的承租戶類型和租金的關系（1ft2=0.093m2）承 租 戶 抵押保證金 ($／ft2) 百分比租金
百貨商店 1．5 2—3％
小型百貨商店 0．75—1.5 2．5—5％
超級市場 1．25—2 1—2％
風味食品、面包店、熬食店、肉店、色店 5—6 5—7％
糖果店干果店 5—6 6—10％
綜合商店 1—2 3—6％
服裝 店 ＜2 ＜4％一5％
小 服裝 店 2．5—6 10％
全國連鈕級裝店 4％
童裝 6％
五交化商店 1．75 4—5％
家具和家庭裝飾店 1．75—2 4—6％
餐飲店 1．75—3 4—7％
服務設施 比較低 10％
百貨商店是購物中心的核心，常常能夠獲得較低的租金，特殊的情況還能夠有所增加，并隨著面積增加而遞減。小型百貨商店常常作為大型購物中心的次級核心承租戶，在中型購物中心中可能成為核心承租戶，它介于傳統的百貨商店和綜合商店之間，其商品經營范圍和百貨商店大致相同。因為小型百貨商店對購物中心也很重要，所以它可以通過談判獲得較低的租金，但不會低于百貨商店。 超級市場是購物中心的重要補充，多數情況下是全國性或競爭力很強的地方連鎖店，它有良好的信譽，能夠繳納足夠的租金。超級市場對中型購物中心和鄰里中心的地位更重要，所以租金更低。超級市場提供的是方便購物，雖然在區域中心，購物者的興趣不在比較購物方面，但研究表明，超級市場對于吸引人流的作用非常大，所以，在大型購物中心，超級市場還是必不可少的。除了超級市場之外，還有風味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、魚店等食品商店，面積從50一200mz，井有較好的銷售額。 綜合商店一般占整個區域購物中心營業面積的4—9％，單位面積的銷售額非常低，但它是購物中心必不可少的組成。它們常常是全國性的連鎖店，具有良好信譽。它們對于小型購物中心可能非常重要，因此收取的租金較低。 服裝 店要盡量創造比較購物環境。大的女裝店和男裝店是購物中心的重要成員。具有地方特色的 服裝 商店數量很少，而且多數對購物中心不感興趣。因此，它們在談判中占據主動，能夠獲得比小 服裝 店更低的租金，雖然它們不是全國性的連鎖店，但是多數信譽好。商店規模是影響租金的另一個因素，一般小商店支付的租金高，全國性連鎖店的租金低。 家具店對位置的要求不高，但是由于這種商店要求倉庫和展示空間面積大，主要位于地下室，在主要營業層只需要小面積展示空間。 購物中心的餐飲設施分為三類，即快餐、自助餐廳和高級餐廳。快餐為員工和購物者提供餐飲。高級餐廳對購物中心來說非常重要，它能夠吸引汽車交通，所以最好放在靠近停車場和道路的獨立建筑中，同時又不能脫離主要步行人流。 禮品店、珠寶店、收藏品商店、運動用品商店、箱包店、音像制品商店和照相機商店通常由地方承租戶經營，也可能包括一些信譽好的全國性珠寶連鎖店。它們能夠有效地增加購物中心的吸引力，其銷售收入也很高，收取的租金也相對高一些。 服務設施包括理發店、美容店、減肥沙龍、修鞋和修理店等等，在購物中心中占的比例很小，不超過2％，但卻是購物中心的必備成員。由于面積小，故抵押保證金比較低。 二.開業階段 購物中心開業幾周之前，就要開始充分利用各種媒體積極宣傳，這是非常重要的，如果宣傳不夠，開業時知道的人太少，來的人也少，不僅使乘興而來的購物者感到冷清和失望，而且也使承租戶感到失望。 購物中心開業日可能會涌來大量購物者和參觀者，造成各種設施不夠使用，而且由于對新環境不熟悉，可能會出現各種意想不到的情況。比如，購物者迷路，找不到停車位，停車排隊等候；商店、庭院和中庭空間人滿為患；餐飲設施供不應求；購物排隊等。為了讓開業有序進行，可以制定開業時間表，有組織地進行。 大型區域購物中心的開業可能影響整個城市甚至這個城市帶地區，因此最好把開業時間從一天延長到幾天。開業第一天，由承租戶攜帶家庭成員來熟悉環境，如果發現問題，可以及時補救。第二天是媒體接待日，邀請新聞傳媒參觀。第三天是社區日，通過地方報紙或者郵件邀請附近社區居民光臨。第四天才正式向全體公眾開放。 值得注意的是，購物中心要求統一管理，應當盡可能保證所有承租戶同時開放(至少保證在75％以上)，不同時開業可能會使一些購物者感到失望，而且購物人流也不能按照規劃的線路運動，未完工部分的噪聲也會造成一定程度的混亂和干擾。因此，為了避免出現這種情況，應當盡早控制工程和裝修進度，制定嚴格的開業計劃和時間表，并在招商談判時和承租戶協商解決。即使不可能同時開業，未完成部分也需要進行遮擋，并最好標明預定的開業日期。 在開業的最初幾周，可能有成千上萬的購物者前來參觀購物，因為不熟悉環境，所以應當用簡單明白的方式指明方向，發放一些宣傳和線路指導圖，在開業之前，所有的交通符號、停車標志燈都必須齊備。 開業的慶典活動可能很簡單，也可能很隆重，它們表明了同一個意思，那就是開發建設過程已經告一段落，進入了運營階段。雖然今后隨著潮流的變化，需要改變外觀形象或者加入新用途，改變營銷策略或類型以提高競爭力，并進一步完善。同時也表明，到此時為止主要的開發工作已經完成。
百貨商店 1．5 2—3％
小型百貨商店 0．75—1.5 2．5—5％
超級市場 1．25—2 1—2％
風味食品、面包店、熬食店、肉店、色店 5—6 5—7％
糖果店干果店 5—6 6—10％
綜合商店 1—2 3—6％
服裝 店 ＜2 ＜4％一5％
小 服裝 店 2．5—6 10％
全國連鈕級裝店 4％
童裝 6％
五交化商店 1．75 4—5％
家具和家庭裝飾店 1．75—2 4—6％
餐飲店 1．75—3 4—7％
服務設施 比較低 10％
百貨商店是購物中心的核心，常常能夠獲得較低的租金，特殊的情況還能夠有所增加，并隨著面積增加而遞減。小型百貨商店常常作為大型購物中心的次級核心承租戶，在中型購物中心中可能成為核心承租戶，它介于傳統的百貨商店和綜合商店之間，其商品經營范圍和百貨商店大致相同。因為小型百貨商店對購物中心也很重要，所以它可以通過談判獲得較低的租金，但不會低于百貨商店。 超級市場是購物中心的重要補充，多數情況下是全國性或競爭力很強的地方連鎖店，它有良好的信譽，能夠繳納足夠的租金。超級市場對中型購物中心和鄰里中心的地位更重要，所以租金更低。超級市場提供的是方便購物，雖然在區域中心，購物者的興趣不在比較購物方面，但研究表明，超級市場對于吸引人流的作用非常大，所以，在大型購物中心，超級市場還是必不可少的。除了超級市場之外，還有風味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、魚店等食品商店，面積從50一200mz，井有較好的銷售額。 綜合商店一般占整個區域購物中心營業面積的4—9％，單位面積的銷售額非常低，但它是購物中心必不可少的組成。它們常常是全國性的連鎖店，具有良好信譽。它們對于小型購物中心可能非常重要，因此收取的租金較低。 服裝 店要盡量創造比較購物環境。大的女裝店和男裝店是購物中心的重要成員。具有地方特色的 服裝 商店數量很少，而且多數對購物中心不感興趣。因此，它們在談判中占據主動，能夠獲得比小 服裝 店更低的租金，雖然它們不是全國性的連鎖店，但是多數信譽好。商店規模是影響租金的另一個因素，一般小商店支付的租金高，全國性連鎖店的租金低。 家具店對位置的要求不高，但是由于這種商店要求倉庫和展示空間面積大，主要位于地下室，在主要營業層只需要小面積展示空間。 購物中心的餐飲設施分為三類，即快餐、自助餐廳和高級餐廳。快餐為員工和購物者提供餐飲。高級餐廳對購物中心來說非常重要，它能夠吸引汽車交通，所以最好放在靠近停車場和道路的獨立建筑中，同時又不能脫離主要步行人流。 禮品店、珠寶店、收藏品商店、運動用品商店、箱包店、音像制品商店和照相機商店通常由地方承租戶經營，也可能包括一些信譽好的全國性珠寶連鎖店。它們能夠有效地增加購物中心的吸引力，其銷售收入也很高，收取的租金也相對高一些。 服務設施包括理發店、美容店、減肥沙龍、修鞋和修理店等等，在購物中心中占的比例很小，不超過2％，但卻是購物中心的必備成員。由于面積小，故抵押保證金比較低。 二.開業階段 購物中心開業幾周之前，就要開始充分利用各種媒體積極宣傳，這是非常重要的，如果宣傳不夠，開業時知道的人太少，來的人也少，不僅使乘興而來的購物者感到冷清和失望，而且也使承租戶感到失望。 購物中心開業日可能會涌來大量購物者和參觀者，造成各種設施不夠使用，而且由于對新環境不熟悉，可能會出現各種意想不到的情況。比如，購物者迷路，找不到停車位，停車排隊等候；商店、庭院和中庭空間人滿為患；餐飲設施供不應求；購物排隊等。為了讓開業有序進行，可以制定開業時間表，有組織地進行。 大型區域購物中心的開業可能影響整個城市甚至這個城市帶地區，因此最好把開業時間從一天延長到幾天。開業第一天，由承租戶攜帶家庭成員來熟悉環境，如果發現問題，可以及時補救。第二天是媒體接待日，邀請新聞傳媒參觀。第三天是社區日，通過地方報紙或者郵件邀請附近社區居民光臨。第四天才正式向全體公眾開放。 值得注意的是，購物中心要求統一管理，應當盡可能保證所有承租戶同時開放(至少保證在75％以上)，不同時開業可能會使一些購物者感到失望，而且購物人流也不能按照規劃的線路運動，未完工部分的噪聲也會造成一定程度的混亂和干擾。因此，為了避免出現這種情況，應當盡早控制工程和裝修進度，制定嚴格的開業計劃和時間表，并在招商談判時和承租戶協商解決。即使不可能同時開業，未完成部分也需要進行遮擋，并最好標明預定的開業日期。 在開業的最初幾周，可能有成千上萬的購物者前來參觀購物，因為不熟悉環境，所以應當用簡單明白的方式指明方向，發放一些宣傳和線路指導圖，在開業之前，所有的交通符號、停車標志燈都必須齊備。 開業的慶典活動可能很簡單，也可能很隆重，它們表明了同一個意思，那就是開發建設過程已經告一段落，進入了運營階段。雖然今后隨著潮流的變化，需要改變外觀形象或者加入新用途，改變營銷策略或類型以提高競爭力，并進一步完善。同時也表明，到此時為止主要的開發工作已經完成。
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本文來源： 購物中心招商租賃及開業準備
